ภาพจริงของการทำธุรกิจ คอนโด ให้รอดในยุคโควิด

0

SMmagonline- ในบรรดากลุ่มสินค้าอสังหาริมทรัพย์ คอนโด คือ กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดในตลาดจากวิกฤตโควิด -19 ท่ามกลางการแข่งขันที่สูง และข้อจำกัดของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป บริษัทพัฒนาอสังหาฯ  ต้องปรับแก้เกมเพื่อให้อยู่รอดได้อย่างไร

อย่างในเคสของ เสนา ที่โฟกัสแนวราบอย่างคอนโดมิเนียมเป็นหลัก ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ  บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้แชร์ มุมมองและวิเคราะห์โอกาสและอุปสรรคในการทำตลาดในงานสัมมนาเทรนด์อสังหายุคโควิด…ปีทองผู้ซื้อ ไว้หลายประเด็นที่น่าสนใจ

ภาพจริงของธุรกิจคอนโด

ที่ผ่านมาภาพรวมของการขายที่อยู่อาศัยลดลง 35% ซึ่งกลุ่มของคอนโดติดลบมากที่สุดถึง 47%  แต่ถ้าดูลึกๆ ไม่ใช่คอนโดทุกเซ็กเมนท์จะลง เพราะ ตลาดที่ลดลงมากๆ คือ กลุ่มของคอนโดที่ราคาแพง ในขณะที่ระดับราคา 1-3 ล้านบาท ยังพอไปได้

คำถามที่หลายท่านสงสัยคือ เมื่อยอดขายไม่ได้ ขายไม่ค่อยได้ แต่ทำไมที่ผ่านมาเห็น Developer ที่ทำคอนโดออกมาประกาศผลประกอบการไม่ได้แย่อย่างที่คิด มีคำว่านิวไฮเกิดขึ้นมาก  คือ ถ้าลองดูสถิติจะพบว่า แม้ในช่วงที่ผ่านมายอดขายจะลดลง แต่ยอดโอนของคอนโมมือหนึ่งไม่ได้ลดลงไปเลย เพราะ ยอดโอนที่เกิดขึ้นมีทั้งมาจากการขายใหม่ และจาก Backlog ที่เกิดขึ้นเมื่อ 1-2 ปีก่อน

“ย้อนไปปี 2018 ตอนนั้นในบ้านเรายอดขายคอนโดดีมาก การโอนที่เกิดขึ้นก็จะมาเห็นในปีนี้ อยากบอกว่า คอนโด เป็นสินค้าที่สามารถเอาบุญเก่ามาใช้ได้ แต่คำถามคือ ในอนาคตจะเป็นอย่างไรอย่าง เพราะตอนนี้ชัดเจนแล้วว่ายอดขายลดลง ยอนโอนต่อไปในอนาคตจะดีหรือเปล่า”

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์

กรรมการผู้จัดการ  บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

ตลาดอสังหาแย่ แต่ยังพอไปได้เพราะ….

วันนี้ไม่รู้ว่ายอดโอนที่เกดขึ้นมาจากขายใหม่ หรือ บุญเก่ามาช่วย แต่ที่แน่ๆ ในแง่ของราคาวันนี้ คอนโดทุกเซ็กเมนท์ปรับราคาลดลงหมด โชคยังดีที่อสังหาฯ ปรับลงลดแล้วยังมีคนซื้อ ไม่เหมือนพวกกลุ่มธุรกิจโรงแรมที่ลดมากแค่ไหนก็ยังขายไม่ได้ เพราะไม่มีนักท่องเที่ยว

“ถึงตลาดแย่ แต่เมื่อราคาลดลง ผู้บริโภคก็กล้าซื้อ ส่วนตัวได้ลองทำการสำรวจตลาดพบว่า มีการเอา demand ในอนาคตมาซื้อตอนนี้เลย เพราะตอนนี้หลายๆอย่างทำให้ราคาลดลง คนที่ไม่เคยมีบ้าน หรือคนที่กำลังวางแผนจะแต่งงานมีลูกขยับขยายครอบครัว ก็ตัดสินใจซื้อ คือ บ้านเป็นเรื่องของปัจจัยสี่ ไม่ใช่แฟชั่น บ้านเป็นความจำเป็น เป็นไลฟ์สไตล์ของคนบ้างคน

ทุกตลาดหนีไม่พ้นสงครามราคา  

ความเป็นจริงตอนนี้คือ ถ้าของไม่ต่างอย่างชัดเจน ผู้บริโภคก็ไปหาซื้อของที่ถูกกว่า วันนี้คอนโดราคาถูกไปได้เร็วกว่าที่แพง พฤติกรรมการซื้อก็เปลี่ยนไป เมื่อก่อนซื้อเลือกทำเลเป็นหลัก แบบติดรถไฟฟ้าเลย สะดวก แต่ตอนนี้ทุกอย่างเปลี่ยน คนยอมซื้อคนโดที่ไกลรถไฟฟ้าไปหน่อย เพราะได้ราคาที่ถูกลงกว่าเยอะ ดังนั้นผู้คนไม่ได้ต้องการ Location ที่พรีเมี่ยมแล้ว แต่ตอนนี้เอาราคามาอันดับหนึ่ง ยอมขยับ Location ลงมาหน่อย แต่ให้เหลือเงินไว้บ้าง ไม่ต้องฝืดเคืองมากนัก ในมุมของคนทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างคอนโด ก็ต้องสร้างทั้งความต่าง และก็อาจหนีไม่พ้นต้องมาแข่งราคาด้วย  การที่จะผ่านวิกฤตครั้งนี้ไปได้

 

ทำธุรกิจตอนนี้ สภาพคล่องสำคัญที่สุด

โชคดีที่สุดของอสังหา คือ ของไม่เสีย แต่เราจะเจ๊งก่อนได้ ถ้าไม่เงินพอที่จะจ่ายเจ้าหนี้ ดังนั้น สภาพคล่องทางการเงินสำคัญ การปรับลดต้นทุนในทุกประเภทสำคัญ เพราะราคาสำคัญที่สุดในสายตาลูกค้า

ถ้ามองในอีกมุมหนึ่งเวลานี้เป็นเวลาที่ดี ในการปรับตัว ปรับกระบวนการภายใน คือ จำนวนโครงการที่จะขึ้น มันยากที่จะมากขึ้นเท่าก่อนมีโควิด จังหวะแบบนี้เป็นโอกาสที่จะหันมาปรับกระบวนการภายใน พัฒนาทีมให้พร้อมกับการเปลี่ยนแปลงทุกอย่าง ต้องทำให้พนักงานพร้อมรับกับทุกอย่าง เพราะการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นได้เรื่อยๆ

“โควิดไม่ใช้วิกฤตครั้งแรกในวงการอสังหาฯ ตลอด 10-20 ปี พวกเราเจอวิกฤตมา 2 – 3 รอบ ดังนั้นไม่เปลี่ยนที่ในอนาคตอีก 10-20 ปี พวกเราจะเจอวิกฤตอีก แต่ทุกวิกฤตจะสอนให้เราแข็งแกร่งขึ้น ครั้งนี้ก็เช่นกัน เชื่อว่ามีคนเจ็บมาก เจ็บน้อย และมีแบบที่ต้องขายโครงการทิ้งไปเลยก็มี ซึ่งบทเรียนนี้จะทำให้ทุกคนระมัดระวังตัวในการทำธุรกิจมากขึ้น

ในช่วงท้าย ผศ.ดร.เกษรา  ย้ำว่าอีกครั้งอย่า่งหนักแน่นว่าทุกวิกฤตของอสังหาฯ จะผ่านไปได้ สิ่งสำคัญที่ปฏิเสธไม่ได้คือ ต้องมีสภาพคล่องทางการเงินที่ดี

ติดตามข่าวการตลาดและข่าวธุรกิจเพิ่มเติม คลิก

Share.